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□記者劉華 特約記者劉建章 通訊員謝亞非 湯學軍

基本案情

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張女士在焦作市山陽區有一套房屋，交由焦作市山陽區某家政服務中心進行出售。

2004年年底，家政服務中心的工作人員徐某作為甲方，購買者郭某作為乙方，簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定甲方將該房產以8.6萬元賣給乙方。

郭某通過中介向張女士支付房款8.1萬元，約定余款待房屋買賣合同公證辦妥后再付，家政服務中心于同日將房屋鑰匙、房產證和土地使用證及收條一并交付給郭某。如今郭某在此房屋中已經居住十年之久，但張女士至今未給原告辦理過戶手續，故原告郭某起訴至山陽區人民法院。

法院另查明，經被告張女士申請，河南某司法鑒定中心鑒定認為，2004年11月29日房產轉讓登記申請表中賣方簽字處的“張某某”三個字不是由張女士本人書寫的。

被告張女士認為，房產轉讓申請表中的簽字并非本人所簽，不能表示自己賣房的意愿，因此自己與原告郭某之間不存在房屋買賣關系，更沒有義務過戶原告起訴的房屋，請求法庭駁回原告的訴訟請求。

爭議焦點

本案的爭議焦點是原被告之間是否存在實質上的房屋買賣合同關系。圍繞爭議焦點，主要有兩種不同的意見：

第一種意見認為，原被告之間的房屋買賣合同無效，因為房產轉讓申請表中的簽字并非張女士本人所簽，出賣房屋并不是張女士的真實意思表示，房屋目前仍在張女士名下，并未完成房屋過戶手續等，因此原被告之間并不存在實質上的房屋買賣合同關系。

第二種意見認為，張女士將房屋交由焦作市山陽區某家政服務中心進行買賣，所有手續都通過該家政服務中心完成。家政服務中心的行為足以使原告相信其擁有代理權，因此該家政服務中心的代理行為有效，可以直接約束被代理人即本案被告。所以原被告之間的房屋買賣合同關系是成立的。

判決結果

山陽區法院經審理認為，焦作市山陽區某家政服務中心的代理行為有效，直接約束被代理人即本案被告。故對于原告要求被告繼續履行合同，立即配合原告辦理涉訴房屋的過戶手續的訴訟請求，法院予以支持。對于被告辯稱，因抗辯理由不足，法院不予采信。綜上，法院判決被告張女士自判決書生效之日起十日內協助原告郭某辦理山陽區房屋的過戶手續。

綜合分析

針對本案，焦作市山陽區人民法院民一庭庭長馮愛萍作出如下解釋：

雖未辦理物權登記，但不影響合同有效

合同關系的效力如何認定，既是當事人爭執的焦點，也是法官審判實踐中的難點。《中華人民共和國合同法》第八條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”張女士與郭某簽訂了《房屋買賣合同》，合同內容是當事人雙方的真實意思表示。而合同的成立，一般情況下是以雙方當事人簽字或蓋章為成立要件。因此，一般情況下自雙方當事人簽字或蓋章時起合同就成立并生效了。合同生效體現的是對合同當事人的約束，合同生效后，雙方當事人都有履行合同的權利和義務。

我國《物權法》第十五條對此作出明確規定，即：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”據此，房屋買賣合同簽訂后，盡管該房屋尚未辦理所有權登記，合同也是有效的。

家政公司雖是表見代理，但代理行為有效

民法基本理論認為，無權代理是指無代理權的人以代理人的身份實施的法律行為。廣義上的無權代理指的是表見代理。表見代理是指代理人雖無權代理，但善意相對人在客觀上有充分的理由相信代理人有代理權而與其發生民事法律行為，該民事法律行為的后果由被代理人直接承擔。《中華人民共和國合同法》第四十九條規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。”

因此，無權代理并不都導致無效的法律后果。為了維護交易安全，保護善意相對人的合法權益，法律規定了表見代理可以產生有權代理的效果。該案中，張女士通過家政服務中心將房屋出賣給原告郭某，原告方已通過家政服務中心支付了房款，同時家政服務中心將房屋產權證、土地使用證、房屋鑰匙一并交付給原告方。通過家政服務中心的上述行為，原告郭某作為善意的交易相對人足以有理由相信其有代理權，故山陽區法院認為該表見代理行為有效，直接約束被代理人張女士。