摘要：目前房地產(chǎn)細分市場中的養(yǎng)老地產(chǎn)正隨著內(nèi)外資關(guān)注度的提升而浮出水面。按照國際通行的5%老年人需要機構(gòu)養(yǎng)老這一標準，我國至少需要1000萬張養(yǎng)老床位。而在2014年全國民政工作會議上透露的數(shù)據(jù)是，目前全國養(yǎng)老床位數(shù)達500萬，其間仍有500萬張養(yǎng)老床位的巨大差距。

“我們未來將專門做一個居家護理服務(wù)，專門成立了一個公司為老人提供更多上門的服務(wù)。這里面主要有兩個原因，第一是我們這樣可以實現(xiàn)輕資產(chǎn)，我們并不需要租賃任何物業(yè)，第二是很多老年人并不喜歡去養(yǎng)老院，因此社區(qū)養(yǎng)老成為房企開始重視的一個環(huán)節(jié)。”綠城物業(yè)總經(jīng)理楊掌法告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

目前房地產(chǎn)細分市場中的養(yǎng)老地產(chǎn)正隨著內(nèi)外資關(guān)注度的提升而浮出水面。按照國際通行的5%老年人需要機構(gòu)養(yǎng)老這一標準，我國至少需要1000萬張養(yǎng)老床位。而在2014年全國民政工作會議上透露的數(shù)據(jù)是，目前全國養(yǎng)老床位數(shù)達500萬，其間仍有500萬張養(yǎng)老床位的巨大差距。

《第一財經(jīng)日報》記者多方采訪獲悉，這個巨大的市場給了很多開發(fā)商想象的空間，在擁有業(yè)主資源的開發(fā)商獲客成本比起專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)更低，而通過社區(qū)進行養(yǎng)老地產(chǎn)的嘗試也在開發(fā)商中展開，包括綠城、融創(chuàng)、萬科、正榮等房企都在社區(qū)里面開始了養(yǎng)老爭奪戰(zhàn)。

進入社區(qū)養(yǎng)老

“我們從拿地開始即介入規(guī)劃社區(qū)的70年生活藍圖，貫穿定位、設(shè)計、產(chǎn)品及服務(wù)，希望打造全程的生活營造體系，是為業(yè)主和社區(qū)創(chuàng)造更大價值。”融創(chuàng)中國(下稱“融創(chuàng)”)執(zhí)行總裁田強告訴記者。

田強提到的就是目前融創(chuàng)正在打造的社區(qū)服務(wù)體系，這個體系里面包含社區(qū)美食、運動逆生長、社區(qū)便利網(wǎng)、社區(qū)朋友圈和社區(qū)營造。

“我們在社區(qū)打造廚房，引進運動設(shè)施，并提供一個社交的平臺，這里面很重要的就是兩個人群，老人和小孩。他們通常不會工作，對于社區(qū)的依賴性更強。如果能夠服務(wù)好他們，或者說在他們還沒有老的時候提前幫他們做好養(yǎng)老的規(guī)劃服務(wù)，我們可以獲取更多的業(yè)主實現(xiàn)產(chǎn)品溢價，也可以在服務(wù)上獲取更多的收益。”田強認為。

正是如此，融創(chuàng)在自己的社區(qū)里面形成日常的老年課堂，會有各種各樣的活動給老年人一個社交的平臺，讓老年人不感到孤單。

多位接受記者采訪從事過養(yǎng)老地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士均發(fā)現(xiàn)，中國老年人并不喜歡離開自己原有的社區(qū)而去養(yǎng)老院養(yǎng)老，主要因為他們對于陌生環(huán)境的懼怕，此外在養(yǎng)老院很多老年人感受不到活力，還是希望和年輕人在一起，正是如此開發(fā)商更多在社區(qū)進行養(yǎng)老服務(wù)。對于開發(fā)商而言，這本身就是社區(qū)服務(wù)的一個升級，其成本并不高，但是其產(chǎn)生的收益和未來嫁接的服務(wù)確是多元的。

“現(xiàn)在土地出讓年限是70年，我們希望前置這個工作。以往從開發(fā)企業(yè)的角度，覺得把我們的產(chǎn)品做一個高品質(zhì)漂亮的產(chǎn)品，交付到客戶那一刻開始我們的使命就完結(jié)了，后面是物業(yè)公司來做的。現(xiàn)在在硬件生活創(chuàng)造方面還是會發(fā)揮主導(dǎo)作用，但是會把最終實現(xiàn)結(jié)果的坐標圖后移，后移到客戶生活三十年、五十年的生活，而這些附加價值也是客戶選擇項目的一個依據(jù)。”田強認為。

無獨有偶，綠城物業(yè)則是從一個社區(qū)資源整合者的角度來進行養(yǎng)老服務(wù)的嵌入。“我們自己做了一個養(yǎng)老體系，從老年人的生活到醫(yī)療甚至到死亡都進行了一個全程的護理，我們通過綠城自己的醫(yī)院資源、旅游資源進行嫁接，使得綠城的業(yè)主可以更加方便地享受到養(yǎng)老的服務(wù)。此外，我們還將利用自己的學(xué)校資源成立養(yǎng)老學(xué)院，給老年人更多的精神服務(wù)。”楊掌法認為，“這些理念在發(fā)達國家已經(jīng)很流行，目前我們的服務(wù)對象可能還是高收入的老年人，這個也和我們的社區(qū)業(yè)主比較匹配。”

相比于硬件，老年人更需要的是軟性的精神需求。正榮集團在近期也在自己的社區(qū)同微信進行合作試水，打造一個智能化社區(qū)。不同于年輕人，老年人對于方便和個性的要求更高。正榮集團物業(yè)公司總經(jīng)理林志偉表示，以往標準化的物業(yè)服務(wù)將向更契合客戶需求的體驗式服務(wù)模式轉(zhuǎn)變。而這些服務(wù)對于老年人而言顯然也非常重要。

盈利模式探索

國內(nèi)房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)也面臨政策、人才、管理模式等瓶頸。雖然那么多房企都在探索從自己社區(qū)的角度打造養(yǎng)老地產(chǎn)，但是目前養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式依舊不明確。

內(nèi)資房企在養(yǎng)老地產(chǎn)的涉足也很早，但進度緩慢。從上世紀90年代開始，越秀地產(chǎn)就介入部分民政局公辦的養(yǎng)老機構(gòu)，此后陸續(xù)承接了不少健康產(chǎn)業(yè)園與養(yǎng)老設(shè)施的咨詢與規(guī)劃設(shè)計工作。但直到2011年，越秀地產(chǎn)才與其下屬設(shè)計院廣州城建開發(fā)設(shè)計院成立養(yǎng)老地產(chǎn)研究中心。